Международные экологические стандарты и оценка стоимости недвижимости

Механизмы развития рынка экостроительства
Постепенное «озеленение» рынка недвижимости диктует появление новых подходов к оценке стоимости объектов. Несмотря на снижение общей экономической активности в области строительства, динамика развития рынка экостроительства остаётся на высоком уровне. Так, ярким примером смены рыночных представлений о качестве недвижимости являются офисные здания.
С 2000 года количество новых «зелёных» офисов увеличилось в 25 раз по сравнению с традиционными. RREEF Alternative Investments предсказывает увеличение такой динамики в будущем. Это объясняется с точки зрения теории диффузной модели внедрения инноваций Эверетта Роджерса. В процессе существования все инновации (экологическая сертификация относится к организационным инновациям) проходят четыре ключевых этапа:

• знание или осведомлённость об инновации (для экосертификации это уже давно пройденный этап);

• убеждение посредством оценки достоинств инноваций (тоже пройденный этап);

• решение о принятии или непринятии нововведения (этап, который подходит к концу в России и принят в большинстве развитых стран);

• подтверждение правильности принятого решения (на данной стадии находится рынок экостроительства в большинстве развитых стран – США, Европа).

Например, в 2007 году на рынке США зелёные здания составляли 3 % по сравнению с традиционными, а зелёные офисы – 11 %, сейчас эти цифры достигают, по разным источникам, 25–30 % . По мере внедрения зелёных технологий увеличивается осведомлённость конечных пользователей. Происходит смена парадигм мышления, и сотрудники начинают «требовать» зелёных офисов от работодателей. Кроме того, международные системы сертификации постепенно адаптируются, а их применение упрощается. Появляется всё больше профессионалов с навыками в данной области. По данным Совета по экологическому строительству США, количество проектов, зарегистрированных на сертификацию, в настоящий момент в восемь раз превышает количество уже сертифицированных зданий.
Аналитики предсказывают, что по мере роста рынка экостроительства всё больше и больше технологий экостроительства становятся общепринятыми и на определённом этапе строительство зданий в соответствии с экологическими стандартами станет нормой. При этом стоимость незелёных зданий будет дисконтироваться как несоответствующих общепринятым стандартам. Несмотря на то что мы ещё только начинаем путь в этом направлении, увеличение спроса на экологичные офисы и здания, появление и адаптация международных стандартов говорят о постепенной смене рыночной ситуации в направлении озеленения.

Тем не менее пока не создан чёткий механизм для расчёта добавленной стоимости экологического строительства, у инвесторов нет финансовой заинтересованности в том, чтобы вкладываться в экологичные здания. Появление такого механизма могло бы послужить дополнительным стимулом для зелёного инвестирования.

Экологические факторы, влияющие на оценку недвижимости

Согласно международным стандартам оценки, рыночная стоимость определяется как «расчётная денежная сумма, за которую состоялся бы обмен актива или обязательства на дату оценки между заинтересованным покупателем и заинтересованным продавцом в результате коммерческой сделки (после проведения надлежащего маркетинга), при которой каждая из сторон действовала бы, будучи хорошо осведомлённой, расчётливо и без принуждения». Существует множество методов для определения рыночной стоимости. Наиболее распространённые среди них – это доходный подход, затратный подход и сравнительный подход.

Согласно Федеральному стандарту оценки сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

При оценке стоимости сертифицированных зданий сравнительным методом, основная проблема состоит в выделении «зелёной» составляющей в надбавленной стоимости, так как на рынке недостаточно информации о выборке подобных зданий (на сегодняшний день по экологическим стандартам построено и сертифицировано всего около 1 % качественных офисных площадей). Ещё меньше зафиксировано транзакций, которые позволили бы определить надбавку стоимости сертифицированных зданий при продаже.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчёта ожидаемых доходов от использования этого объекта. Доходный подход является наиболее прогрессивным, так как, по мнению многих западных экспертов, он наиболее точно отражает ценность актива для бизнеса. При расчёте доходным подходом используются следующие методики:

• капитализация доходов;

• дисконтирование денежных потоков.

В соответствии с технологией метода прямой капитализации, стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путём её корректировки на риски.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется в том случае, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), а также при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока и составить прогноз расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учётом тех же параметров, что и при методе капитализации.

В случае оценки сертифицированного актива доходным методом на текущем этапе развития рынка сложно определить надбавку к средней ставке аренды, связанную с «зелёностью» актива, из-за отсутствия большого числа зелёных предложений. Это, безусловно, осложняет процесс экономической оценки будущих денежных потоков. Тем не менее, в доходном подходе учитываются такие факторы, как покупка актива, арендная ставка, рост доходности, риски, устаревание актива, расходы на содержание и обслуживание и операционные расходы. Ценность экологических стандартов в денежном выражении здесь выявляется через сокращение операционных расходов на протяжении жизненного цикла объекта, а также за счёт снижения темпов устаревания актива. Сокращение операционных расходов идёт по двум направлениям. С одной стороны, экологические здания являются более экономичными, что приводит к снижению расходов на коммунальные услуги, уменьшению частоты замены оборудования и структурных элементов здания за счёт более тщательного проектирования и обслуживания.

С другой стороны, операционные затраты могут увеличиться за счёт возрастания стоимости технической эксплуатации (как правило, для таких объектов требуется более квалифицированный персонал в службе эксплуатации).

При расчёте экономии также нужно помнить о доле коммунальных выплат в общих операционных затратах – как правило, она составляет не более 20 %. При этом ежегодное удорожание стоимости коммунальных услуг в России составляет 5–9 %, что также нужно учитывать при составлении финансовой модели. Важно отметить, что удорожание стоимости коммунальных услуг в любом случае меньше ставки рефинансирования ЦБ РФ, которая напрямую влияет на ставку дисконтирования. Иными словами, темпы роста цен на ресурсы ниже темпов роста стоимости капитала в России, поэтому экономия на коммунальных платежах существенно не отразится на снижении приведённых операционных затрат (с учётом ставки дисконтирования).

Расчёт сокращения операционных расходов за счёт снижения потребления ресурсов (воды, энергии и отходов) достаточно прозрачен и имеет разработанную методологию. Тем не менее расчёт снижения расходов на техническое обслуживание и страхование экологических зданий пока не изучен, хотя и составляет более существенную часть «монетарных» преимуществ сертифицированных зданий.

Затратный подход – совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства всех улучшений, за вычетом накопленного износа и стоимости обязательств. При расчёте затратным подходом стоимость воспроизводства зелёных зданий будет увеличиваться из-за повышенных требований к качеству строительных материалов и оборудованию (по международной статистике, на 1–10 % от общей стоимости капитальных затрат), однако коэффициент износа таких зданий будет меньше в результате более высокотехнологичной эксплуатации.

Выводы

Резюмируя всё вышесказанное, при оценке сертифицированных зданий различными методами можно ожидать следующих результатов:

• отсутствие изменений стоимости из-за незначительного количества транзакций на рынке с подобного типа объектами (сравнительный подход);

• незначительное увеличение стоимости актива при оценке методом дисконтированного денежного потока из-за снижения операционных расходов и снижения коэффициента устаревания актива (доходный подход). Это снижение может компенсироваться за счёт увеличения стоимости технической эксплуатации объекта;

• увеличение стоимости за счёт увеличения капитальных затрат и качества актива, а также снижение коэффициентов устаревания актива (затратный подход).

Прочие факторы добавленной стоимости

Помимо традиционного подхода, основанного на оценке стоимости недвижимости при помощи денежного эквивалента, следующие факторы добавленной стоимости должны учитываться при проведении транзакций с сертифицированными зданиями:

• сокращение рисков убытков;

• устойчивые конкурентные преимущества, такие как формирование имиджа и репутации компании как ответственной и позитивной;

• повышение лояльности будущих пользователей здания (арендаторы, гости, покупатели или жильцы).

Несмотря на то что эти факторы сложно определить в монетарном выражении, они очень сильно влияют на восприятие ценности актива, а также на его доходность. Сокращение коммунальных платежей является важным фактором для восприятия актива как эффективного и безрискового для пользователей и будущих покупателей здания.

За многие годы экономия аккумулируется, что может снизить общий объём операционных затрат. Согласно данным сравнительного анализа (benchmarking), во всём мире наблюдается тенденция к снижению коммунальных затрат зданиями (например, офисные здания построенные в период с 1990 по 2003 год, потребляли около 400–600 кВт•ч/м², а здания, построенные в период с 2003 по 2013 год, расходуют уже порядка 250–300 кВт•ч/м²). При этом для сертифицированных зданий сокращение потребления может достигать до 20–30 % по сравнению со стандартным.

Сокращение рисков убытков – это ещё один важный фактор повышения воспринимаемой стоимости актива. Исследования подтверждают, что сертифицированные здания способствуют повышению продуктивности сотрудников и увеличению оборотов продаж. Снижается заболеваемость сотрудников в здании благодаря улучшению качества и комфорта внутренней среды.

Маркетинговые преимущества формируют основную часть нематериальной составляющей ценности «зелёного» актива. По сравнению с традиционными зданиями сертифицированные здания наиболее привлекательны для покупателей и арендаторов. Это формирует надбавленную стоимость для владельца. Очень часто на российском рынке забывают простую истину «время – деньги» и не учитывают факторы простоя объектов на рынке. Во многом такому восприятию способствовал период повышенного арендного спроса в России, связанный с дефицитом качественной коммерческой недвижимости.

По мере насыщения рынка ситуация изменяется, арендаторы и покупатели начинают сравнивать и выбирать, основываясь на всё более детализированных критериях качества. В этом плане зелёные здания существенно выделяются среди традиционных, так как сдаются в аренду и продаются значительно быстрее.

В том случае, если у покупателя стоит выбор между двумя аналогичными объектами, но при этом энергоэффективность и экологичность одного из объектов будут очевидны – шансы найти покупателя у него гораздо выше. Последние исследования показывают, что энергоэффективность и экологичность являются важнейшими показателями качества актива для будущих пользователей и инвесторов.

Проблематика развития рынка оценки «зелёной» недвижимости

Безусловно, финансовая оценка экологических объектов – это очень перспективное направление. Основная проблема этого направления на текущий момент заключается в отсутствии данных по реальным преимуществам зелёных зданий, а также в целом об энерго- и экологической эффективности традиционных зданий. По сути, на российском рынке нет представления о потреблении ресурсов обычными зданиями, основанных на реальных показателях, которые могли бы учитываться оценщиками для информирования заказчика о качестве актива. На развитых рынках уже давно существуют специализированные организации (ассоциации и альянсы, например, такие как International Sustainability Alliance или Green Building Foundation), которые способствуют формированию чётких критериев эффективности и накоплению банков данных. Кроме того, рынок не имеет чёткого представления о том, какие системы и уровни сертификации существуют и как это повлияет в дальнейшем на эксплуатацию здания.

В каждой международной системе (LEED, BREEAM, DGNB) существует градация качества зданий (например, Good, Very Good, Excellent, Outstanding в BREEAM). В зависимости от градации изменяются эффективность эксплуатации на протяжении всего цикла жизни здания, степень эффективности объекта и объём первоначальных капитальных вложений.

Логическая взаимосвязь в цепочке «рейтинг проекта – уровень капитальных инвестиций – финансовая отдача в процессе эксплуатации» на сегодняшний день не доказана, что снижает мотивацию «шагнуть за пределы возможного» для многих девелоперов. Очень часто выбор типа и уровня сертификации в текущей рыночной конъюнктуре диктуется контекстом проекта (выбирают то, что проще и дешевле реализовать), а не ожидаемыми операционными преимуществами.

Tags: #breeaml #leed #экостроительство #оценка